De aankoop van een gezinswoning of tweede verblijf op de vennootschap is een veelbesproken onderwerp binnen de fiscaliteit. Hoewel deze constructie op het eerste gezicht aantrekkelijk lijkt, kunnen zowel de belasting op het voordeel van alle aard als de aftrekbaarheid van de kosten roet in het eten gooien. Wat zijn de voordelen en nadelen van deze aanpak, en waar moet je op letten?

In dit artikel gaan we dieper in op de fiscale gevolgen van het gebruik van een managementvennootschap voor de aankoop en terbeschikkingstelling van privévastgoed.

Belasting op voordeel van alle aard

Wanneer een vennootschap een woning aankoopt en deze gratis of tegen een verminderde prijs ter beschikking stelt aan de bedrijfsleider, dan is er sprake van een belastbaar voordeel van alle aard (VAA). Dit geldt als een vorm van compensatie voor de prestaties die de bedrijfsleider levert. De fiscus schat dat niemand een woning zomaar ‘gratis’ ter beschikking krijgt zonder een onderliggende compensatie.

Hoe wordt dit voordeel berekend?

Het belastbaar voordeel wordt forfaitair berekend op basis van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van de woning, vermenigvuldigd met een coëfficiënt. Voor aanslagjaar 2025 bedraagt de vermenigvuldigingsfactor 7,25. Met andere woorden: als het niet-geïndexeerde KI 1.000 euro bedraagt, is het VAA gelijk aan 7.250 euro. Als de bedrijfsleider beslist om dit voordeel terug te betalen aan de vennootschap, is er geen sprake meer van een belastbare looncomponent.

Aftrekbaarheid van kosten voor de vennootschap

De grootste discussie gaat echter over de aftrekbaarheid van de kosten die samenhangen met de aankoop en het onderhoud van het onroerend goed. Denk hierbij aan notariskosten, registratierechten, btw, afschrijvingen, interesten, onroerende voorheffing, en onderhoudskosten.

Belangrijke vraag: Zijn de kosten aftrekbaar?

De vennootschap kan deze kosten enkel aftrekken als ze kan aantonen dat het onroerend goed deel uitmaakt van de bezoldiging van de bedrijfsleider. Het wordt geacht dat de bezoldiging – inclusief de terbeschikkingstelling van het onroerend goed – in verhouding staat tot de geleverde prestaties. Hier wringt vaak het schoentje: welke ‘extra’ prestaties moet de bedrijfsleider precies leveren om deze kosten te verantwoorden?

Bewijslast en rechtspraak

Volgens de rechtspraak moet de bedrijfsleider aantonen dat hij of zij werkelijk ‘extra’ prestaties levert die de terbeschikkingstelling rechtvaardigen. Dat betekent dat je als bedrijfsleider duidelijke documentatie moet hebben: denk aan notulen, overeenkomsten, en een heldere beschrijving van de prestaties. Bij gebrek aan voldoende bewijs loopt je het risico dat de aftrek van deze kosten wordt verworpen.

Positieve rechtspraak: Wat kan wél?

Er zijn ook gevallen waar de rechter oordeelde dat de kosten aftrekbaar zijn, zonder bijkomende voorwaarden, zolang:

De bedrijfsleider als enige omzet genereert binnen de vennootschap
De totale bezoldiging in verhouding staat tot de prestaties
De vennootschap financieel gezond is en de inkomsten ruimschoots de kosten dekken

Deze argumenten worden vaak aangevoerd in situaties waar de bedrijfsleider ook de enige operationele kracht binnen de vennootschap is, zoals bij medische vrije beroepen (tandartsen, artsen) of gespecialiseerde consultancy.

Voor- en nadelen van vastgoed in uw vennootschap

Hieronder nog eens een overzicht van de belangrijkste aspecten die je in overweging moet nemen bij de beslissing om vastgoed aan te kopen met je vennootschap:

Voordelen:

Afschrijvingen:
De aankoopprijs van het gebouw kan jaarlijks worden afgeschreven. Hierdoor worden de kosten gespreid over de verwachte levensduur van het vastgoed, wat de belastbare winst verlaagt.
Aftrekbaarheid van kosten:
Kosten zoals aankoop, afschrijvingen, interesten op de lening, onderhoudskosten, en verzekeringen zijn aftrekbaar van de belastbare winst vóór de berekening van de vennootschapsbelasting.
Registratierechten bij overdracht:
Draag je later de vennootschap over, inclusief het onroerend goed, dan wordt dit beschouwd als een overdracht van aandelen. Aangezien dit geen eigendomsoverdracht van vastgoed is, betaal je geen registratierechten.

Nadelen:

Belasting op voordeel van alle aard (VAA):
Wanneer je het onroerend goed gebruikt als privéwoning zonder vergoeding aan de vennootschap, wordt je zwaar belast op het voordeel van alle aard. Dit kan leiden tot aanzienlijke extra belastinglasten.
Meerwaardebelasting bij verkoop:
Als je beslist om het vastgoed later te verkopen, zal de gerealiseerde meerwaarde altijd worden belast. Dit kan een flinke hap uit de winst nemen.
Belasting op verhuurinkomsten:
Wanneer je het vastgoed verhuurt via de vennootschap, zijn de huuropbrengsten onderworpen aan de normale vennootschapsbelasting. Dit tarief kan oplopen tot 25%.
Risico voor schuldeisers:
Aangezien het onroerend goed eigendom is van de vennootschap, kunnen schuldeisers van de vennootschap beslag leggen op het vastgoed, zelfs als je het pand privé bewoont.
Complexe overdracht naar privé:
Het onroerend goed uit de vennootschap halen is geen eenvoudige zaak. Vaak gaat dit gepaard met fiscale nadelen, zoals registratierechten of een belastbare schenking.

Conclusie

Het gebruik van een managementvennootschap voor de aankoop van privévastgoed blijft complex. Het vergt een zorgvuldige planning en onderbouwing om problemen met de fiscus te vermijden. Twijfel je? Overleg met je Astro Accountant!